רפורמת המשכנתאות 2026: מה משתנה ב-1.10.2026
עולם המשכנתאות משתנה. ארגז הכלים של היועץ צריך להשתנות איתו. הנה מה שבאמת כתוב במסמכים של בנק ישראל, בלי דרמה ובלי כותרות.
הבהרה: המידע בעמוד זה כללי בלבד, אינו ייעוץ משפטי או פיננסי, ואינו מהווה התחייבות לקבלת מימון או לתנאים כלשהם. הנוסח המחייב הוא זה שמפרסם בנק ישראל.
בקצרה
הפיקוח על הבנקים תיקן את הוראת ניהול בנקאי תקין 329, "מגבלות למתן הלוואות לדיור". התיקון המרכזי מבהיר איך בנק מחשב את יחס ההחזר מההכנסה (PTI) כשלווה מבקש הלוואה לדיור נוספת על נכס שכבר משועבד: מעכשיו נכללים בהחזר החודשי כל ההלוואות לדיור שניתנו בשעבוד אותו נכס, גם אם ניתנו על ידי בנק אחר או גוף אחר, ובלבד שנותרו להן יותר מ-18 חודשים לפירעון. התוצאה בפועל: בדיקה רוחבית של כל ההתחייבויות על הנכס, במקום בחינה של כל הלוואה בנפרד.
מה בדיוק תוקן (לפי חוזר הפיקוח על הבנקים מס' 2840, 8.2.2026)
- הגדרת "הלוואה לדיור" לצורך יחס ההחזר. ההגדרה הורחבה כך שתכלול את כל ההלוואות לדיור בשעבוד אותו נכס, "בין אם באותו התאגיד הבנקאי, ובין אם על ידי תאגיד בנקאי אחר או גופים אחרים", כשמועד פירעונן עולה על 18 חודשים. בנק שבוחן הלוואה נוספת חייב לכלול את ההחזרים של כולן בחישוב.
- תקרת שווי הנכס ל"דירה במחיר מופחת". הסכום שנקבע בהוראה לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואה לדירה במחיר מופחת עודכן מ-1.8 מיליון ש"ח ל-2.1 מיליון ש"ח.
- הלוואה לכל מטרה במשכון דירה. ההקלה מתקופת המלחמה הפכה לקבועה: בנק רשאי לאשר הלוואה לדיור שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין עד שיעור מימון של 70%, ובלבד שהסכום שמעל 50% מימון לא יעלה על 200,000 ש"ח.
מועד התחולה: מה רשמי ומה דווח
בחוזר 2840 עצמו נכתב שהתיקון בסעיף יחס ההחזר (סעיף 9 בחוזר) יחול על "כל הלוואה שניתנה החל ממועד זה בשעבוד אותו נכס", עם מועד תחילה של 1.7.2026 (בטיוטה מדצמבר 2025 נכתב 30.6.2026). שני התיקונים האחרים (התקרה וההלוואה לכל מטרה) נכנסו לתוקף עם פרסום החוזר.
בפרסומים מקצועיים ובעיתונות הכלכלית דווח שמועד התחילה של סעיף יחס ההחזר נדחה ל-1.10.2026 (גלובס, 25.9.2026: "בשבוע הקרוב, ב-1 באוקטובר 2026, תיכנס לתוקף ההוראה החדשה של בנק ישראל"; פרסום מקצועי מאוגוסט 2026 מייחס את הדחייה לחוזר מיום 30.6.2026). את חוזר הדחייה עצמו לא הצלחנו לאמת ישירות באתר בנק ישראל בעת כתיבת העמוד, ולכן אנחנו מציינים זאת במפורש: לפני שמסתמכים על התאריך מול לקוח, יש לבדוק את הנוסח המעודכן של הוראה 329 באתר בנק ישראל.
על מי זה חל
הוראה 329 היא הוראת ניהול בנקאי תקין, והיא חלה על תאגידים בנקאיים. גופי מימון חוץ בנקאיים פועלים תחת רגולציה נפרדת, ולכן הכללים החדשים אינם חלים עליהם ישירות. עם זאת, כשבנק מחשב יחס החזר הוא סופר גם הלוואות לדיור שניתנו על ידי "גופים אחרים" על אותו נכס, כך שהלוואה חוץ בנקאית קיימת משפיעה על מה שהבנק יאשר.
מה זה אומר ליועץ משכנתאות
השינויים הרגולטוריים עשויים לצמצם את מרחב הפעולה בחלק מתיקי המשכנתאות הבנקאיים ולהגדיל את החשיבות של בחינת חלופות מימון נוספות. בפועל:
- תיקים עם הלוואה נוספת על הנכס (שיפוץ, כל מטרה, השלמת הון) יגיעו לתקרת יחס ההחזר מוקדם יותר.
- לווים שכבר לקחו אשראי חוץ בנקאי בשעבוד הנכס יראו את זה בחישוב הבנקאי.
- מצד שני, ההקלות (תקרת 2.1 מיליון והלוואה לכל מטרה עד 70%) פותחות אפשרויות בתיקים אחרים.
עבור יועץ משכנתאות, היכרות עם עולם המימון החוץ-בנקאי הופכת לחלק חשוב יותר מארגז הכלים המקצועי. לא כי "הבנקים לא יתנו משכנתאות", ולא כי "כולם יעברו לחוץ בנקאי", אלא כי בחלק מהתיקים תידרש בחינה של יותר מחלופה אחת. מתי מימון חוץ בנקאי רלוונטי, ואיך מגישים תיק אחד לכמה גופים.
מקורות
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים, חוזר מס' ח-06-2840, "מגבלות למתן הלוואות לדיור" (תיקון הוראה 329), 8.2.2026: h2840.pdf
- בנק ישראל, טיוטת התיקון, 16.12.2025: 111581.pdf
- גלובס, "בעוד שבוע לרבים מאיתנו יהיה הרבה יותר קשה ויקר ליטול משכנתא", 25.9.2026: globes.co.il
- כלכליסט, "כללים חדשים בשוק המשכנתאות", 10.2.2026: calcalist.co.il
הבהרה: המידע בעמוד זה כללי בלבד, אינו ייעוץ משפטי או פיננסי, ואינו מהווה התחייבות לקבלת מימון או לתנאים כלשהם. הנוסח המחייב הוא זה שמפרסם בנק ישראל.
התיק הבא כבר לא יתאים לבנק? אפשר לבחון עוד אפשרויות.
SynCash חינם ליועצים. תיק אחד, הגשה אחת לחברות המימון הפעילות במערכת.